Debito immobiliare: quali sono i benefici di una strategia di investimento paneuropea?

Finanza

In un contesto di mercato dalle pressioni inflazionistiche elevate, il debito immobiliare paneuropeo può rappresentare una valida alternativa rispetto ai tradizionali strumenti a reddito fisso: quali le possibili opportunità per gli investitori?

a cura di Invesco

Molti investitori conoscono bene il fascino di detenere proprietà immobiliari nel proprio portafoglio. Infatti, con una correlazione generalmente bassa con le altre asset class, può permettere una migliore diversificazione in un portafoglio misto, in particolare in periodi di forte inflazione e di aumento dei tassi di interesse. Storicamente, il settore immobiliare ha dimostrato una forte performance relativa, attraverso diversi cicli economici, rispetto ad altre asset class. Una redditività tipicamente stabile e potenzialmente più elevata, sostenuta da contratti di locazione a lungo termine, lo rendono una valida alternativa rispetto ai tradizionali strumenti a reddito fisso.

Investire in immobili di qualità elevata può quindi migliorare il profilo di rischio-rendimento atteso, riducendo la volatilità sui mercati quotati. Partecipando all'emissione di prodotti di debito immobiliare, è inoltre possibile ridurre ulteriormente la volatilità pur beneficiando potenzialmente di un premio di rendimento rispetto ai tradizionali strumenti a reddito fisso.

Gli investitori immobiliari di tutto il mondo tendono a concentrarsi sul mercato nazionale. Ma sono in aumento coloro che stanno valutando la possibilità di investire in attività non domestiche e multiregionali, per prendere in considerazione una gamma più ampia di opportunità. Si tratta di un approccio valido perché, come per altre asset class, ogni mercato nazionale rappresenta solo una parte del più ampio universo di investimento globale. In Invesco, crediamo che operando su piattaforme cross-market, come investitori locali, sia ora possibile avere una portata multi-regionale.

Cosa significa “approccio property first” e come può aiutare a identificare nuove opportunità?

Insieme a un focus paneuropeo, riteniamo che l'adozione di un “approccio property first” permetta di unire la nostra esperienza globale nel debito con la conoscenza del mercato locale dei nostri team regionali. Questo assicura una solida comprensione di ogni garanzia collaterale e dei fattori che ne determinano la performance. L’esperienza locale viene quindi trasferita nel processo di strutturazione di prestiti, al fine di proteggere e trarre vantaggio da un contesto di tassi d'interesse potenzialmente volatili.

L'aumento dei tassi di interesse, che il mercato sta attualmente affrontando, genera un aumento del costo del debito. Molti mercati immobiliari europei prevedono contratti di locazione indicizzati all'inflazione ma, in alcune giurisdizioni e settori, i proprietari di immobili possono avere difficoltà ad aumentare i canoni di locazione in linea con l'inflazione, se la posizione finanziaria dell'inquilino non è solida.

Questo può generare una pressione sugli indici di copertura degli interessi (ICR), che misurano la capacità del debitore di pagare gli interessi, e potrebbe causare un aumento del rapporto prestito/valore (LTV). In un contesto di volatilità in crescita, l'approccio tipico dei finanziatori tradizionali, che si focalizza su LTV e duration dei contratti di locazione, potrebbe non fornire una protezione sufficiente.

Di conseguenza, privilegiamo opportunità di prestito verso settori e nicchie che possono fornire maggiore resilienza rispetto a uno scenario di inflazione prolungata. Queste includono:

• Attività operative: con una base diversificata di inquilini e duration brevi per i contratti di locazione, mantengono i canoni di locazione costantemente allineati all'inflazione.
   
• Prestiti a fronte di attività transitorie: la capacità di aggiungere valore all'attività nel breve termine fornirà protezione contro il rischio di un aumento dei rendimenti di attualizzazione. L'impatto dell'inflazione sui costi futuri, come ad esempio quelli relativi alle capex, deve essere attentamente mitigato.
   
• Settori tradizionali in posizioni centrali: solo gli immobili più ricercati saranno in grado di applicare aumenti dei canoni di locazione in linea con l'inflazione. Per raggiungere questo obiettivo è fondamentale mantenere elevati standard ESG.

Tenendo conto di questi fattori, riteniamo che il debito immobiliare europeo possa offrire un rendimento sicuro e significativo per gli investitori, in un contesto di mercato con pressioni inflazionistiche più elevate oltre il breve periodo. 

Rischi di investimento

Il valore degli investimenti e il reddito da essi derivante possono oscillare (in parte a causa di fluttuazioni dei tassi di cambio) e gli investitori potrebbero non ottenere l'intero importo inizialmente investito.

Gli immobili e i terreni possono essere difficili da vendere, pertanto gli investitori potrebbero non essere in grado di vendere tali investimenti quando lo desiderano. Il valore degli immobili è in genere frutto dell'opinione di un perito indipendente e potrebbe non essere realizzato.

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Le informazioni riportate in questo documento sono aggiornate alla data del 31 marzo 2023, salvo ove diversamente specificato. Pareri e opinioni sono basati sulle attuali condizioni di mercato e sono soggette a modifiche.

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