I Silver, la ricchezza immobiliare e la casa di abitazione
Gli over 50 si differenziano per molti aspetti rispetto alle altre fasce della popolazione: uno su tutti, la ricchezza immobiliare e la proprietà della casa di abitazione. Cosa emerge dall'indagine "Chi sono, cosa fanno e cosa desiderano i Silver italiani" e quali prospettive per possibili nuovi servizi e investimenti
Riprendendo la definizione fornita dal Centro Studi e Ricerche Itinerari Previdenziali nell’ultimo Quaderno di Approfondimento dedicato, la Silver Economy può essere definita come quel “complesso di attività economiche rivolte specificamente alla popolazione con 65 anni o più inclusi anche i prodotti e servizi materiali e immateriali, beni e prodotti di consumo o investimento e varie forme di assistenza psicologica, riabilitativa e sanitaria di cui queste persone usufruiscono direttamente e l’ulteriore attività economica che questa spesa genera”. Rientrano allora nella fascia Silver della popolazione tutte le persone che hanno raggiunto i 65 anni, nella maggior parte dei casi pensionati o lavoratori prossimi alla quiescenza, il che implica, anche in relazione all’allungamento dell’aspettativa di vita, un mutamento evidente nelle abitudini e negli stili di vita che può offrire nuove opportunità per lo sviluppo di servizi e prodotti dedicati.
Ci sono diversi aspetti che caratterizzano i Silver e li differenziano rispetto alle altre fasce della popolazione: uno di questi riguarda la ricchezza immobiliare e, in particolare, la casa di abitazione. Dai dati 2020 elaborati da Istat e Banca d’Italia risulta che le famiglie italiane hanno un patrimonio reale (partecipazioni, proprietà aziendali, case e terreni) pari a 6.177 miliardi di euro, di cui 5.394 miliardi sono investiti in case (in gran parte prima casa) e terreni. Guardando al rapporto tra proprietari di abitazioni sul totale della popolazione residente, il dato medio nazionale è pari a 0,41 proprietari per ogni 1 residente: un ottimo risultato considerando che una famiglia media ha 2,3 componenti ma ancora più positivo se restringiamo il campo agli over 65 per i quali la media nazionale arriva a 0,69, con un massimo di 0,79 proprietari di casa per ogni residente al Centro, 0,72 al Nord e 0,58 al Sud. Un’ulteriore conferma arriva dai dati MEF che evidenziano la distribuzione dei proprietari di immobili in Italia per tipologia di reddito prevalente: al primo posto troviamo i lavoratori dipendenti, seguiti però da 10,3 milioni di pensionati, per la gran parte over 65. Inoltre, se rapportati al resto della popolazione, si nota che i pensionati rappresentano il 40% dei 25,5 milioni di proprietari di immobili.
Considerando poi le classi di età, i proprietari di abitazioni con meno di 35 anni sono il 6% della popolazione, quelli con più di 65 anni sono il 38%. Se moltiplichiamo questo dato per il valore medio immobiliare per famiglia, pari a 241.287 euro, si può stimare che la ricchezza patrimoniale complessiva dei pensionati, in prevalenza over 65, ammonti a oltre 2.170 miliardi di euro. Peraltro, il valore cresce all’aumentare dell’età: gli over 51 hanno un patrimonio abitativo medio di 196.550 euro, contro i circa 150mila dei 31-50enni, dato che si abbasserebbe sensibilmente includendo gli under 31. È più che plausibile che gli over 65 si situino su un patrimonio medio di oltre 200mila euro.
Figura 1 - Numero e distribuzione del valore stimato di mercato medio dei patrimoni abitativi
dei proprietari per classi di età
Fonte: Quaderno di Approfondimento Itinerari Previdenziali “Silver Economy, una nuova grande economia”
Oltre ad avere il valore immobiliare medio più alto, i Silver sono la fascia di popolazione più investita nell’immobiliare; infatti, l’86,7% degli over 65 vive in case di proprietà e il 27,3% degli over 65 ha uno o più immobili oltre alla prima casa, percentuale più alta di tutte le altre fasce d’età. Inoltre il 61% degli over 64 vive solo ma in case con almeno 4 stanze oltre ai bagni e alla cucina. Immobili di questo tipo, soprattutto quando i figli escono di casa e purtroppo spesso i coniugi restano soli, sono costosi da tenere e presentano in genere rendimenti negativi rispetto alle normali rendite.
Proprio per questo motivo, in altri Paesi europei esistono fondi di investimento immobiliari o strutture finanziarie che permutano questi alloggi con unità più piccole o appartamenti in residenze che offrono una molteplicità di servizi per il disbrigo delle incombenze quotidiane, garantendo al Silver una differenza di valore spesso commutata in una rendita finanziaria aggiuntiva; oppure trasformano la “nuda proprietà” in una rendita di tipo pensionistico a vita intera. Un altro strumento ancora poco diffuso in Italia è il prestito ipotecario vitalizio, che corrisponde a una cifra compresa tra il 15% e il 50% del valore dell'immobile a seconda dell'età del mutuatario e del valore dell’immobile, avente come garanzia l’immobile stesso, e che potrà essere rimborsato dagli eredi o con la liquidità a loro disposizione, o con parte del ricavato dall'eventuale vendita. Certamente, queste soluzioni si scontrano con la cultura diffusa nella popolazione Silver italiana: coloro i quali si dichiarano favorevoli a vendere la casa per vivere meglio in vecchiaia sono solo il 18,3% del totale.
Figura 2 - Motivazioni alla base dell’indisponibilità a vendere la casa
Fonte: Quaderno di Approfondimento Itinerari Previdenziali “Silver Economy, una nuova grande economia”
Chi sono, cosa fanno e cosa desiderano i Silver italiani in materia di abitazione
Questi dati trovano conferma nelle evidenze dell’indagine demoscopica “Chi sono, cosa fanno e cosa desiderano i Silver italiani?”, condotta attraverso la somministrazione di un questionario su un campione di 5.002 unità statisticamente rappresentativo della popolazione italiana di età superiore ai 50 anni, stratificato per genere, classe di età e macroarea geografica di residenza, condotta da Format Research per conto dell’Associazione 50&Più e Itinerari Previdenziali.
In tema di abitazione, la prima conferma che arriva dall’indagine è che oltre l’80% degli over 50 possiede almeno una casa di proprietà con una distribuzione pressoché identica sia tra le diverse classi d’età sia tra le aree geografiche, con l’unica eccezione rispetto all’attività svolta con coloro in cerca di occupazione per i quali la percentuale scende al 68,3%. Inoltre, gli over 50 tendono a vivere in case di medie-grandi dimensioni: quelli che vivono in case con 3 locali e più sono l’84,8% dei 65-74enni, l’80,2% dei 50-64enni e il 76,8% degli over 75. Con riferimento alla ripartizione geografica è significativo riscontrare che chi vive in abitazioni piccole (non più di un locale) si trovi principalmente nel Nord-Ovest e Nord-Est (9,1% e 9,3%) contro il 2,5% e il 3% del Centro e del Sud e Isole.
Figura 3 –Tipologia di abitazione, per età, area geografica e attività svolta (valori in %)
Fonte: Quaderno di Approfondimento Itinerari Previdenziali “Silver Economy, una nuova grande economia”
I pensionati sono la categoria che primeggia per la proprietà della casa e per il numero di locali. Inoltre, il 22% dei Silver italiani possiede almeno un altro immobile oltre alla casa di abitazione. I valori percentuali più elevati si osservano tra gli over 75 (oltre 1 persona su 4 possiede almeno un secondo immobile, il 26%), fra i residenti nel Nord-Ovest (24,9%) e tra i pensionati/lavoratori (43%); le percentuali più contenute si riscontrano tra i 50-64enni (19%), nel Centro (18,1%), tra i casalinghi (15,7%) e fra chi è in cerca d’impiego (8,9%). Se si considera invece la cessione della nuda proprietà si rileva come solo il 7% della platea di riferimento l’abbia ceduta, con valori ancor più contenuti al Centro, al Sud e nelle Isole.
Un altro aspetto molto rilevante, soprattutto considerando il progressivo invecchiamento della popolazione, riguarda la predisposizione delle case dei Silver per affrontare i problemi legati alla non autosufficienza e alla disabilità. Ebbene, secondo i risultati emersi dall’indagine, le case dei Silver non sembrano essere attualmente attrezzate per garantire sicurezza e autonomia nei movimenti. In media, poco meno del 22% degli intervistati 50/74enni dichiara di vivere in una casa predisposta per una persona con difficoltà motorie o disabilità, mentre il dato sale per gli ultra75enni al 28,2%, probabilmente in conseguenza al fatto che con l’avanzare dell’età questi soggetti sono stati costretti ad adeguare la propria abitazione a una mobilità più limitata. Rispetto alla suddivisione geografica è l’area del Centro quella con la minor percentuale di abitazioni predisposte per accogliere una persona disabile (18,1%), mentre il valore maggiore si osserva nel Nord-Est (28,1%). In base alle attività svolte si riscontra come tra i pensionati/lavoratori quasi 1 individuo su 2 vive in una casa adatta per una persona non autosufficiente, mentre per tutte le altre categorie la percentuale non supera il 24%.
Risulta quindi chiaro come nel settore dell’abitare, e in particolare della domotica, ci siano ampi margini di miglioramento e di investimento, soprattutto considerando che la popolazione italiana è destinata a diventare sempre più anziana e ciò comporterà, fisiologicamente, una crescita della quota di persone non autosufficienti. Peraltro, è emersa una grande attenzione verso questo tema. Al campione è stato infatti chiesto in che misura durante i lavori di ristrutturazione dell’abitazione di residenza siano state previste tecnologie per migliorare l’autonomia di movimento e la sicurezza. La realizzazione di interventi rilevanti per migliorare la vivibilità della casa anche in presenza di limitazioni fisiche è stata posta in essere dal 17,8% dei 50-64enni, mentre il 38,9% ha apportato modifiche più contenute per un totale del 56,7% di soggetti che in qualche misura si sono attrezzati; a quest’ultimo totale va aggiunto, del restante 43,3% che non ha inserito alcuna tecnologia, il 18% che dichiara di volerlo fare nei prossimi lavori di sistemazione. Una “sensibilità collettiva” che supera il 74%.
Sempre rispetto alle spese e agli investimenti per la manutenzione e il rinnovo dell’abitazione di residenza si riscontra una forte attenzione dei Silver verso la sostenibilità ambientale e il risparmio energetico: infatti, meno di un Silver su dieci dichiara di non aver mai preso in considerazione questi temi mentre gli altri considerano questo aspetto, sempre (oltre un terzo) e qualche volta per circa i due terzi mentre un 15% circa lo farà certamente in futuro.
Figura 4 – Attenzione verso il risparmio energetico e la sostenibilità ambientale nelle spese per manutenzione,
per età e attività svolta (valori in %)
Fonte: Quaderno di Approfondimento Itinerari Previdenziali “Silver Economy, una nuova grande economia”
I Silver si distinguono, dunque, per un’alta percentuale di possesso della prima e seconda abitazione, per dimensioni della loro casa e per sensibilità sia agli aspetti di vivibilità per soggetti con limitazioni fisiche sia per quelli di risparmio energetico e sostenibilità ambientale; ancora residuale e inferiore alla media europea, invece, la percentuale di Silver che sfruttano la cessione della nuda proprietà. Tutte considerazioni che spingono ad affermare senza timore di smentita che in questo settore si prospettano grandi opportunità di sviluppo e di investimento.
Michaela Camilleri, Centro Studi e Ricerche Itinerari Previdenziali
17/8/2022