Real estate europeo: il mercato si prepara a una ripresa
Il mercato immobiliare europeo si trova a un punto cruciale di ripresa, con buone opportunità soprattutto per quanti saranno disposti a investire in modo strategico e a lungo termine, mirando a valorizzare gli asset attraverso una gestione mirata e innovativa
Con tassi d’interesse in calo e una carenza strutturale di offerta (che spingerà gli affitti del 20% nei prossimi 5 anni), l'Europa può diventare protagonista del real estate nel 2025, mentre gli Stati Uniti affrontano sfide maggiori. Inoltre, l'economia USA e quella Europea sembrano muoversi in direzioni opposte al momento, così come i loro tassi d'interesse. Una divergenza che può avere implicazioni positive per il mercato immobiliare europeo (e che in effetti sta già agendo in questa direzione). Ma il recupero non sarà omogeneo: gli asset di alta qualità o collocati nei principali centri metropolitani stanno crescendo rapidamente e si rafforzano, mentre quelli che rischiano di diventare obsoleti, sono destinati alla stagnazione o un declino. Gli investitori che riusciranno a ottenere i migliori risultati saranno quelli in grado di selezionare correttamente le migliori opportunità presenti nel Vecchio Continente attraverso una gestione attiva.
Tassi in discesa e carenza di nuove costruzioni
La politica monetaria restrittiva degli ultimi anni ha impattato negativamente sul real estate globale, generando un significativo sell-off. Il vento però è cambiato: la debolezza dell’economia europea ha convinto la BCE a virare verso un allentamento. Al contrario, gli Stati Uniti, grazie alla loro maggiore solidità economica e a un governo più coeso, sembrano destinati a mantenere tassi di interesse più elevati. I mercati stanno già anticipando questa divergenza, con le previsioni che indicano una probabilità superiore al 60% che i tassi USA rimangano sopra il 4%, mentre quelli europei potrebbero scendere sotto il 2% nel corso del 2025.
Oltre al fattore dei tassi d’interesse, un altro elemento che rende il mercato immobiliare europeo particolarmente interessante è la cronica carenza di nuove costruzioni. Spesso si tende a considerare la crescita degli affitti come una conseguenza diretta della domanda, supponendo che un’economia forte spinga le aziende a espandersi e quindi ad aumentare la richiesta di spazi. Tuttavia, il vero motore della crescita degli affitti è l’offerta: quando la disponibilità di nuovi immobili è limitata, anche una domanda moderata può tradursi in un incremento significativo dei canoni di locazione. In Europa, la scarsità di nuove costruzioni è una costante dovuta a normative urbanistiche restrittive e alla difficoltà di reperire manodopera qualificata nel settore delle costruzioni. Questi fattori hanno portato il mercato a sottostimare continuamente i propri obiettivi di sviluppo, creando un contesto in cui gli affitti possono aumentare anche in assenza di una forte crescita economica. Il rallentamento del credito ha poi ulteriormente aggravato la situazione, riducendo la capacità di finanziamento per nuovi progetti immobiliari e accentuando la carenza di offerta.
Negli Stati Uniti, invece, la situazione è molto diversa. Nonostante la solidità dell’economia, il mercato immobiliare soffre di un eccesso di offerta che limita la crescita dei prezzi e degli affitti. A New York, per esempio, quasi un quarto degli uffici di pregio è attualmente vuoto, dimostrando che, anche in un’economia in espansione, un eccesso di spazi disponibili può frenare il mercato. Seppur il settore degli uffici non sia attualmente il principale focus degli investitori, lo stesso fenomeno si osserva anche in segmenti più redditizi come la logistica dell’ultimo miglio e il residenziale, dove la scarsità di spazi disponibili continua a favorire il mercato europeo.
Le dinamiche che guidano la crescita del mercato immobiliare europeo
Il mercato immobiliare europeo è principalmente guidato da due fattori: i tassi di capitalizzazione (cap rate) e la crescita degli affitti. Rispetto a quest’ultimo, come già detto, si prevede un aumento degli affitti di quasi il 20% nei prossimi 5 anni in Europa. Mentre il tasso di capitalizzazione è un indicatore fondamentale per valutare la redditività di un investimento immobiliare: misura il rendimento annuo di un immobile rispetto al suo valore di mercato ed è calcolato dividendo il reddito operativo netto (NOI) dell’immobile per il suo prezzo di acquisto o il suo valore attuale. Ad esempio, se un immobile genera un reddito netto annuo di 100.000 euro e il suo valore di mercato è 2 milioni di euro, il cap rate sarà del 5%. Il cap rate tipicamente ha una relazione diretta 1:1 con i tassi di interesse. I tassi, come detto, sono previsti in diminuzione in tutta Europa nei prossimi due anni. Questa riduzione dovrebbe stimolare la crescita economica e influenzare positivamente le valutazioni immobiliari attraverso la riduzione dei tassi di capitalizzazione. Inoltre, il costo del finanziamento in Europa è già inferiore ai tassi di capitalizzazione del 2-3% (mentre negli USA la differenza è negativa del 2% circa), rendendo questo un momento attraente per gli investimenti. Secondo Aew, per il periodo 2025-2029 il rendimento totale medio annuo degli asset immobiliari prime in Europa sarà del 9,2%. Le performance più elevate sono previste in Francia e nel Benelux, con rendimenti superiori al 10%, seguiti dal Regno Unito. Per l'Italia, si prevede un rendimento medio annuo del 10,2% nel settore logistico, del 9,7% nei centri commerciali e un rendimento residenziale leggermente superiore o inferiore all'8%.
Le prospettive 2025 per uffici, residenziale e logistica
Savills rivela che nel primo trimestre del 2025 gli investimenti immobiliari in Europa hanno superato i 50 miliardi di euro, registrando un incremento del 28% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Paesi come Francia, Irlanda e Portogallo hanno contribuito significativamente a questa crescita, con previsioni che indicano un volume totale di investimenti di 216 miliardi di euro entro la fine dell'anno, segnando un aumento del 13%.
Il segmento degli uffici emerge come uno dei principali motori di crescita nel 2025. Tra gennaio e settembre 2024, sono stati affittati 7,4 milioni di metri quadrati di spazi per uffici in Europa, con un aumento del 3% rispetto allo stesso periodo del 2023. Si prevede una crescita media dei canoni di locazione dell'1,9% nel 2025, con città come Madrid, Barcellona, Londra e Bruxelles identificate come mercati chiave. Nel settore retail, gli asset di alta qualità, in particolare i parchi commerciali di medie dimensioni, stanno vivendo una rinascita. Tra il 2021 e il primo semestre del 2024, la moda ha dominato le transazioni immobiliari nel retail, rappresentando il 29% del totale, seguita da alimentari e bevande (16%) e articoli personali (14%).
Il mercato logistico, dopo una fase di stabilità nel 2024, si trova in un momento cruciale. Gli indicatori suggeriscono che il 2025 sarà caratterizzato da un incremento dell'attività, spinto dalla maggiore fiducia economica e aziendale. L'assorbimento logistico ha superato costantemente i 30 milioni di metri quadrati al trimestre durante il 2024, indicando una domanda sostenuta di asset logistici moderni e ben posizionati.
Le operazioni fuori mercato: occasioni ancora tutte da scoprire in Europa
Il mercato immobiliare europeo è ancora largamente dominato da investitori privati, mentre negli Stati Uniti è molto più istituzionalizzato, con una forte presenza di grandi fondi e società di investimento. Questo significa che in Europa esiste ancora un ampio margine di crescita per operazioni strutturate su larga scala, simili a quelle americane. Inoltre, il fatto che molte operazioni avvengano in forma privata crea opportunità di operazioni off-market, ovvero transazioni che non passano attraverso i canali pubblici tradizionali. Questo permette agli investitori di accedere a deal meno competitivi e potenzialmente più redditizi, dato che evitano le aste pubbliche e la concorrenza diretta con altri grandi operatori. E ancora, a differenza degli Stati Uniti, dove il mercato immobiliare sta affrontando livelli di stress elevati in diversi segmenti (ad esempio, con difficoltà nel settore degli uffici e in alcune asset class commerciali), il mercato europeo risulta più stabile. Le uniche eccezioni segnalate sono Canary Wharf a Londra e La Défense a Parigi e Francoforte, dove il settore degli uffici sta soffrendo per l’aumento degli spazi sfitti. Questa stabilità rende il mercato immobiliare europeo più sicuro per gli investitori a lungo termine, riducendo il rischio di svalutazione.
Pertanto, mentre negli Stati Uniti si stanno creando opportunità nel settore del debito immobiliare distressed (ossia crediti in sofferenza legati a proprietà in difficoltà), questa situazione non si verifica in Europa, dove il mercato mostra una maggiore resilienza. Ciò implica che gli investitori in cerca di rendimenti elevati su asset in difficoltà dovrebbero guardare agli Stati Uniti, mentre quelli orientati verso la stabilità potrebbero preferire l’Europa. E in mezzo tra USA ed Europa, il Regno Unito si colloca in una posizione intermedia che può offrire diverse opportunità per gli investitori che cercano di bilanciare rischio e rendimento.
La città dei 15 minuti: un nuovo modello abitativo che diventa occasione di investimento
Guardando più a lungo termine, in Europa si sta affermando un modello urbanistico nuovo che promette di essere particolarmente promettente. È il modello della città dei 15 minuti, la cui idea di base è creare quartieri dove i residenti possano accedere a tutti i servizi essenziali, come scuole, ospedali, negozi, uffici e spazi verdi, senza dover utilizzare l’auto o i trasporti pubblici per lunghi tragitti. Copenaghen, Parigi, Milano e Barcellona si stanno trasformando seguendo questo approccio: che non solo migliora la qualità della vita, riducendo il traffico e l’inquinamento, ma ha anche un impatto diretto sul mercato immobiliare.
La crescente domanda abitativa in questi quartieri ben pianificati garantisce una stabilità dei prezzi e una rivalutazione degli immobili nel tempo. Il mercato residenziale ne beneficia particolarmente, poiché sempre più persone cercano case in aree con un’alta qualità della vita e con un accesso rapido ai servizi. Parallelamente, la riconversione degli immobili esistenti in linea con i principi della città dei 15 minuti apre nuove possibilità di investimento. La crescente obsolescenza degli edifici adibiti a uffici, aggravata dalla diffusione del lavoro da remoto, spinge verso la trasformazione di queste strutture in unità residenziali o spazi polifunzionali. La scarsità di nuove costruzioni in molte città europee rende questa strategia particolarmente redditizia, poiché permette di sfruttare immobili già esistenti senza la necessità di sviluppi ex novo, riducendo i costi e i tempi di realizzazione. Dal punto di vista degli affitti, le aree sviluppate secondo questo modello risultano particolarmente attrattive per inquilini di medio-alto livello, come giovani professionisti e famiglie, disposti a pagare un premio per vivere in zone ben servite e con meno stress da pendolarismo. Questo contribuisce a rendere il rendimento degli investimenti più stabile nel tempo, con un basso rischio di sfitto e una maggiore capacità di adeguare i canoni di locazione all’inflazione e alla domanda di mercato.
In generale, il mercato immobiliare europeo si trova a un punto cruciale di ripresa. Le opportunità migliori si trovano in settori con buone prospettive di performance a lungo termine, come la logistica, il residenziale o quelli che richiedono un turnaround, che sia una trasformazione radicale o un cambio di destinazione d'uso. Le strategie di valore aggiunto, come la riqualificazione di edifici obsoleti per renderli di nuovo attraenti e desiderabili, rappresentano una strada importante per aumentare il valore degli immobili. Pertanto, nonostante il mercato sia ancora in fase di recupero, ci sono interessanti occasioni di investimento, in particolare per chi è disposto a investire in modo strategico e a lungo termine, mirando a valorizzare gli asset attraverso una gestione mirata e innovativa.
Giambattista Chiarelli, Head of Institutional Pictet Asset Management
22/5/2025
Le informazioni, opinioni e stime contenute nel presente documento riflettono un’opinione espressa alla data originale di pubblicazione e sono soggette a rischi e incertezze che potrebbero far sì che i risultati reali differiscano in maniera sostanziale da quelli qui presentati.