Real estate: una bussola in un mare d'incertezza

Finanza

Navigare tra inflazione e volatilità non è mai facile, soprattutto in tempi incerti come quelli che stiamo vivendo. Il real estate storicamente ha dimostrato di essere un ottimo strumento per contrastare l'inflazione, non perdere la rotta e guardare al futuro

a cura di Invesco

Gli stimoli monetari globali messi in atto per contrastare le turbolenze sul versante dell’offerta causate dalla pandemia, la domanda post lockdown e il conflitto bellico tra Russia e Ucraina hanno riportato l’inflazione in primo piano intensificando la volatilità. Stiamo vivendo un periodo denso di eventi, in cui non è facile fare previsioni. Ma un aiuto, senz’altro, può arrivare dalle lezioni del passato: il real estate, infatti, ha storicamente dimostrato di offrire un buon livello di protezione contro l’inflazione.

Real estate e inflazione: corsi e ricorsi storici

I diversi segmenti del real estate presentano una lieve correlazione positiva con l’inflazione, contrariamente alla correlazione tipicamente negativa osservata per le azioni o le obbligazioni dal 2010 (figura 1). La tabella di seguito illustra la relazione nell’ultimo decennio, in cui l’inflazione è stata relativamente contenuta e tendente al ribasso in tutto il mondo. 

Figura 1 - Correlazioni - Real estate vs azioni e obbligazioni 
(valuta locale, dal Q3-2009 al Q1-2021)

Fonte: Invesco Real Estate utilizzando dati di MSCI, Macrobond e Barclays a settembre 2021

Ora esaminiamo come le correlazioni tra le diverse asset class globali cambiano se misurate in periodi di tempo differenti (figura 2). Partiamo dalle correlazioni in un singolo trimestre e aumentiamo il periodo di tempo progressivamente sino ad arrivare a 5 anni (20 trimestri).

Figura 2 - Correlazioni nel tempo

Fonte: Invesco Real Estate utilizzando dati di MSCI, Macrobond e Barclays a settembre 2021

Notiamo che la correlazione tra investimenti immobiliari diretti (“direct real estate”) e tutte le altre asset class è bassa nel breve termine, ossia meno di 4 trimestri. Tuttavia, la correlazione tra gli investimenti immobiliari diretti e i REIT (Real Estate Investment Trust) aumenta nell’arco di periodi di tempo più lunghi. Al contempo la correlazione tra gli investimenti immobiliari diretti e le obbligazioni è inizialmente negativa e diminuisce ulteriormente in periodi più lunghi.

Il real estate e la capacità di adattarsi al cambiamento

Un motivo fondamentale dei vantaggi in termini di diversificazione offerti dal real estate è molto semplice: le persone hanno sempre bisogno di immobili per molteplici ragioni. Può sembrare banale, ma il real estate è la culla dell’economia. Come asset class resta rilevante, sempre e ovunque. I lunghi tempi di sviluppo e completamento servono a limitare la nuova offerta. A ciò si aggiungono spesso rigorosi piani regolatori che mirano a rispecchiare molteplici interessi confliggenti, soprattutto nelle regioni in cui i terreni edificabili sono un asset raro.

Il settore è tradizionalmente suddiviso in 4 categorie - uffici, retail, industriale e residenziale – ma qui mi piacerebbe concentrarmi sulle influenze sottostanti che dettano la domanda di asset immobiliari e le conseguenti performance.

I rendimenti del real estate scaturiscono dalle esigenze delle persone. Il modo in cui questi si coniugano con le influenze di vari trend strutturali globali e cicli economici determina la domanda attuale e futura di immobili. I fabbisogni fondamentali comprendono la necessità di spazi per le cosiddette attività “CLIC” (Consume, Live, Innovate, Connect, ossia consumi, vita, innovazione e connessione, figura 3), che passiamo in rassegna nelle righe che seguono.

Figura 3 - Lo schema CLIC (Consume/Live/Innovate/Connect): opportunità e trend secolari

Consume - Le aree prese in considerazione includono settori direttamente impattati da modalità e luogo di consumo, ossia settori tradizionali come il retail e la logistica (alimentati in misura crescente dall’e-commerce), nonché settori maggiormente di nicchia come la sanità (alimentata dall’invecchiamento della popolazione e dai servizi sanitari pubblici limitati in alcuni Paesi) e le infrastrutture di self-storage (alimentate da cambiamenti di vita, come i traslochi).

Live - I luoghi in cui viviamo comprendono segmenti abitativi come immobili in locazione, residenze per studenti e alloggi per studenti, i cui propulsori chiave sono il profilo demografico e i cambiamenti nei profili delle location come per esempio quelli creati dagli ambienti di lavoro più flessibili emersi nel mondo post-COVID.

Innovation - Le aree di innovazione comprendono settori in cui prevalgono lavoro collaborativo e innovazione e in cui mirano a collocarsi industrie creative e tecnologiche. Includono gli spazi per uffici orientati verso tali tipologie di locatari, nonché specifiche tipologie di spazi volti a servire il settore healthcare in rapida crescita.

Connect - Le aree di connessione comprendono il settore dei data center, ossia un altro segmento in rapida evoluzione che ora rappresenta l’asse portante dell’infrastruttura delle aziende data la continua generazione di volumi esponenziali di dati, che devono essere archiviati in modo sicuro e prontamente accessibili, come abbiamo tutti imparato dall’inizio della pandemia globale di COVID-19.

Tutte queste aree e attività costituiscono una parte integrante della vita quotidiana in tutto il mondo. I temi CLIC sono una costante in quanto oggi sono identici a centinaia di anni fa. Ciò che cambia è il “come”, ossia le nostre modalità di consumi, vita, innovazione e connessione. Sottolineando come il settore immobiliare sia sempre stato in grado di adattarsi ai cambiamenti strutturali che la società impone. Ed è proprio la comprensione dei trend secolari che influenzano il “come” a consentire agli investitori del real estate di scovare alcune tra le opportunità più rilevanti al mondo. Per proteggersi da inflazione e volatilità. E per guardare al futuro.